השקעה בנדל"ן: למה כדאי להשקיע בארצות הברית ולא בישראל

 

מה שלפני עשור היה בגדר טפטוף של מספר מצומצם  של יודעי חן הפך בשנתיים האחרונות לטרנד חם עבור מאות משקיעי נדל"ן ישראלים, שהפסיקו לחפש דירות להשקעה בפתח תקווה וראש העין והתחילו לבדוק מה מצב הנכסים במיאמי ודאלאס. למה הם עשו את זה? מה הסיבות בגינן כדאי להעדיף את שוק הנדל"ן האמריקאי על שוק הנדל"ן הישראלי? סיכמנו בפניכם את הסיבות המרכזיות.

 

בגלל המגוון

ארצות הברית היא מדינה ענקית. ליתר דיוק מדובר בחמישים מדינות שונות שכל אחת מהן היא עולם ומלואו. כמות הנכסים וסוגיהם פשוט בלתי נתפסת. ביחס למצאי המצומצם של אזורי ביקוש בישראל, מדינה בינונית בארצות הברית יכולה להציע כמעט אינסוף אפשרויות. ראו לדוגמה את פלורידה, שנחשבת היום למדינה המועדפת להשקעות נדל"ן בארצות הברית. מבחינת שטח, פלורידה היא המדינה ה-22 בגודלה אבל מגוון הנכסים בה עצום ויש בה מהכול: אחוזות פאר בפלורידה קיז או שיכונים צנועים בג'קסונוויל, וילות עם בריכה במיאמי או דירות קונדו מטופחות בטמפה. כל משקיע ימצא פה בדיוק את סוג הנכס שהוא מחפש.

 

בגלל התשואות

בסוף, מה שמניע את המשקיעים, הוא רווח. זו השורה התחתונה וזו בסופו של יום הסיבה העיקרית שמניעה את משקיעי הנדל"ן להעדיף את ארצות הברית על ישראל. בארצות הברית הם מרוויחים יותר. או בשפה יותר נדל"ניסטית – התשואה העודפת בשוק הדיור האמריקאי הרבה יותר גבוהה.

בשנים האחרונות, עם הזינוק האדיר במחירי הדירות בישראל, היכולת של משקיעים למצוא נדל"ן מניב עם תשואה עודפת סבירה הלכה ופחתה. במציאות של היום קשה מאוד לרכוש נכס מגורים בישראל שיספק תשואה עודפת שעולה על 3% בשנה, ובשביל 3% בשנה לא מוציאים מהכיס מיליונים. בשוק האמריקאי עדיין ניתן למצוא בקלות נכסים להשקעה שיניבו 8 או 9 אחוזי תשואה בשנה, ובאזורים מסוימים ניתן אפילו להגיע ל-15%. ואם רוצים לצאת מהקופסה ולנסות מודל חדש של השקעות נדל"ן הנקראות 'פליפ', ניתן לפעמים להשיג תשואות שנתיות גבוהות.

 

בגלל המיסוי

בארצות הברית אין מס רכישה, לעומת ישראל, בה מונהג מס רכישה פרוגרסיבי שפוגע אנושות במשקיעי הנדל"ן. זהו יתרון עצום שעשוי לחסוך אלפי דולרים על כל עסקה. למעשה, אחד הדברים שהזניקו את טרנד השקעות הנדל"ן של ישראלים בארצות הברית היה חוק מיסוי דירה שלישית שיזם שר האוצר משה כחלון. החוק, שנועד לפגוע במשקיעי הנדל"ן, היה בבחינת הקש האחרון, החוק אמנם נבלם אבל לפני שזה קרה משקיעי הנדל"ן הספיקו לברוח מהאורווה המקומית ולגלות כי טוב.

זה לא שאין מיסוי על השקעות נדל"ן בארצות הברית – יש, אבל המיסוי מתחיל רק כשהמשקיע מתחיל להרוויח. כאן חייבים לציין שבמדינות שונות בארצות הברית נהוגה מדיניות מיסוי שונה. תכנון נכון של יעדי השקעה בהקשר הזה יחסוך לכם הרבה כסף. אחת הסיבות שיש העדפה להשקעות בפלורידה היא שהמדינה לא מטילה מיסוי על רווחים שמקורם בהשקעות בנדל"ן.

 

בגלל מכשירי השקעה חכמים

אחד הדברים שמאפיינים את שוק הנדל"ן האמריקאי הוא שמדובר בשוק מאוד משוכלל, בו תמצאו נגזרות השקעה שאינן נהוגות בענף הנדל"ן הישראלי. ענף הנדל"ן הישראלי נשען כמעט לחלוטין על נדל"ן מניב. הרעיון הוא שרוכשים נכס על מנת להחזיק אותו וליהנות לאורך שנים מהתשואה. בארצות הברית, לצד המודל המסורתי של נדל"ן מניב, התפתחו מודלים חדשניים הבנויים על רעיון של 'אקזיט'. כלומר, לקנות נכס במחיר הזדמנות ולמכור אותו במהירות במחיר גבוה, מה שבעגה המקצועית נקרא – 'פליפ'. דרך אחת לעשות את זה היא להשביח את הנכס ורק אז למכור, אבל זה גוזל זמן ומשאבים. דרך אחרת היא באמצעות השתתפות במכירות של בתי המשפט לנכסים מעוקלים. במכירות אלו ניתן לרכוש נכסים במחיר הנמוך משמעותית משווי השוק שלהם ובהמשך למכור אותם בשוק החופשי בפער שיכול להגיע ליותר משלושים אחוזים ממחיר הקנייה.

אפשרות אחרת, שמזכירה קצת את מודל הפליפ אך מכוונת את ההשקעה לטווח בינוני היא רכישה של נכס שבעליו לא עמדו בתשלום המשכנתא. המשקיע למעשה רוכש את המשכנתא, או את מה שנותר ממנה, שעקב הפסקת התשלום נחשב לחוב אבוד. אחרי שנתיים של תשלום המשכנתא הנכס עובר לרשותו והוא יכול למכור אותו ברווח משמעותי.

 

סיכום

כמו שלמדנו, כמעט בכל פרמטר שבוחנים יש לשוק הנדל"ן בארצות הברית יתרונות משמעותיים לעומת השוק הישראלי. תשואות גבוהות, מיסוי נוח, מגוון אדיר של נכסים וצורות השקעה – כל אלו משכו את משקיעי הנדל"ן הישראלים לפזול לשוק האמריקאי. אחרי שזה נאמר, רצוי שתיעזרו במומחים שמכירים את השוק הזה. למרות האפשרויות המפתות מאוד קל לעשות טעויות של טירונים, ועם הרשויות בארצות הברית לא מומלץ להסתבך. לכן, לפני שאתם רצים לקנות בית בפלורידה, תשמעו מה יש למי שזה המקצוע שלו להגיד. במקרה של פלורידה, אנחנו ממליצים על חברת 'פליפ נדל"ן'.