חשיבות אזור הקנייה בעסקת פליפ

 

הטרנד החדש של משקיעי הנדל"ן הוא עסקאות פליפ. בשונה מהשקעה בנדל"ן מניב שמוגדרת השקעה לטווח ארוך, ההשקעה בנדל"ן במודל הפליפ מכוונת לביצוע אקזיט מהיר, לכן תשואת העסקה לא נמדדת בהכרח על ציר הזמן אלא ביחס בין הקנייה למכירה. המטרה לקנות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק ולמכור בהמשך במחיר השוק. כדי שעסקה כזו תצא לפועל צריכים להתממש כמה תנאים שלא קיימים במרבית זירות הנדל"ן בעולם.

מערכת משפט קשוחה

התנאי הראשון, מערכת משפט קשוחה, דורש מאיתנו להתעכב מעט על הסיבה שעסקת פליפ בכלל אפשרית. איך מתרחש ה'נס' הזה שמאפשר מלכתחילה לרכוש דירות במחיר נמוך משוויון בשוק החופשי? איך זה יכול להיות, ועוד במדינה כמו ארצות הברית, שמקדשת את עיקרון 'היד הנעלמה של השוק'? ובכן, זה בדיוק מה שמוביל אותנו לתנאי הראשון והחשוב שבלעדיו לא תתאפשר עסקת פליפ.

בשל כורח ייחודי של נסיבות, ניתן לעיתים למצוא דירה במחיר הנמוך משמעותית משווי השוק שלה. לרוב מדובר בנכסים שעוקלו מכיוון שהבעלים הפכו לחדלי פירעון, ובהוראת בית המשפט הוצאו הנכסים למכירה למימוש מהיר שיאפשר לפצות את הנושים. כאן המקום לציין שלא בכל מדינה בארצות הברית בית המשפט נוהג באופן קשוח וביד קלה על ההדק כשמדובר בעיקולי בתים. ללא הקשיחות הזו, שכוללת גם מכירה חפוזה, לא יהיו עסקאות פליפ. לכן, מרבית הפעילות הזו מתקיימת במספר מצומצם של מדינות, כמו למשל פלורידה.

עסקאות פליפ - מיאמי פלורידה

צריך לקחת בחשבון שגם במקומות בהם בתי המשפט נוהגים להוציא מכרזים על נכסים מעוקלים, לא מדובר במכרזים הפתוחים לקהל הרחב. רק מספר מצומצם של חברות, שקיבלו מעמד של 'נאמן בית המשפט', יכול לקחת חלק במכרזים האלה. מבחינת בית המשפט הרעיון הוא 'ללכת על בטוח'. הסינון הזה מאפשר לבית המשפט רמת ודאות גבוהה לגבי אמינות הקונה. רק מי שיש לו ניסיון מקצועי ורקורד נקי ייכנס לרשימה. בנוסף, העסקאות מוגבלות בזמן, לעיתים שעות ספורות, וניתן לבצע אותן רק ב'כסף חי', כלומר בלי הלוואות, בלי אשראי ובלי תשלומים.

פרדוקסלית, הסד הזה הוא גם מה שמאפשר להפוך אותן לכדאיות עבור הקונים. 'הפיצוי' שהקונה מקבל עבור הזמן הדחוק והצורך להכניס את היד לכיס ולבצע עסקה ללא שום מימון, הוא גם זה שמאפשר לרוכש לקבל את הנכס ב-20, 30 ולפעמים גם 50 אחוזים משוויו בשוק (!). וזה כל הרעיון. מאחר והרבה חברות שמתמחות בעסקאות פליפ מציעות למשקיעים שלהן להיכנס להשקעה של פליפים עוקבים (עסקה שבסיומה מושקעת שוב הקרן יחד עם התשואה לסיבוב נוסף שמוליד תשואה סופית גבוהה בהרבה), יש חשיבות לבחור זירה בה מאגר הדירות האלה קיים ומתחדש באופן תדיר.

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן

עם כל הכבוד לבית משפט דורסני שמוציא מכרזים למכירת נכסים מעוקלים על בסיס יומי, לא כל דירה במחיר הזדמנות היא באמת הזדמנות. אם כבר הזכרנו את פלורידה, צריך לזכור שלצד אזורי ביקוש יש בה גם מרחב כפרי גדול וערים שסובלות ממשברים פיננסיים. למשל, סביר מאוד להניח שתוכלו לרכוש בית פרטי בפרברי ג'קסונוויל במחיר מצחיק, אבל אם אין בג'קסונוויל ביקוש לנכסים מהסוג הזה לא תוכלו לבצע את החלק השני של עסקת הפליפ ובמקרה הזה מחיר ה'מציאה' עלול להתגלות כהפסד נטו.

לכן, גם בעסקת הפליפ צריך להסתכל לא רק על המחיר אלא על הנכס בקונטקסט רחב יותר. הנכס חייב להיות אטרקטיבי ובעל ביקוש. זה נוגע גם לתכונות הפיזיות שלו כמו שטח ומצב התחזוקה של התשתיות, אבל כמו תמיד כשמדובר בנדל"ן זה קשור בעיקר ללוקיישן. נכס באזור ביקוש אטרקטיבי יימכר בהתאם לרף העליון של הערכת השווי שלו. זה הכלל העתיק של היצע וביקוש והוא נכון שבעתיים לעסקת פליפ. מה שקובע את כדאיות העסקה יותר מהמחיר בו קונים את הנכס הוא המחיר בו מוכרים אותו.

מיאמי וייס

בהקשר הזה, אם נחזור לדוגמה הקונקרטית שציינו במדינת פלורידה, אין תחליף לעיר מיאמי וסביבתה. מדובר באחת מערי הנופש והקיט המרכזיות בארצות הברית והעיר שמרכזת את מרבית הפעילות הכלכלית בפלורידה. במיאמי יש עשרות סוגי נכסים שקורצים לקהלים רבים, בין אם מדובר באלפי אמריקאים מכל ארצות הברית בגיל הזהב שנוהגים להעביר בה את שנות הפנסיה, ובין אם מדובר באנשי עסקים שפועלים במרחב הקריבי. בעיר וסביבתה יש ביקוש מתמיד לנכסים ובתי המשפט של פלורידה מספקים כר פורה למקצועני הפליפ, ועסקאות מפתיעות אינן בגדר עניין יוצא דופן.

קחו למשל עסקה שביצעה לאחרונה חברת 'פליפ נדל"ן' שהיא הגורם היחיד בישראל שמורשה לערוך עסקאות פליפ במיאמי. בית המשפט הוציא למכירה דופלקס ענק שחולט מקרטל מקסיקני. שווי הדופלקס, שמשתרע על פני 2000 מטר, מוערך ב-8 מיליון דולר. אבל מפני שבית המשפט הקציב רק שעות לביצוע העסקה (שכאמור, חייבת להתבצע באמצעות 'כסף חי') הצליחה חברת 'פליפ נדל"ן' לרכוש אותו תמורת 4 מיליון דולר בלבד. תוך כמה שבועות, כאשר בוצע 'אקזיט' באמצעות מכירה בשוק החופשי, הדירה נמכרה בשוויה המוערך והקונים עשו תשואה דמיונית של כמעט 100 אחוז (לפני מיסוי).

פליפ נדל"ן

לסיכום

בביצוע עסקאות פליפ יש חשיבות עצומה בבחירת האזור. ויש שני תנאים שיכתיבו אותו. התנאי הראשון הוא שבאזור בכלל יוצעו למכירה דירות שניתן לרכוש בפחות משווי השוק שלהן, כלומר, דירות שהוצאו במכרזים למימוש מהיר בידי נאמן בית המשפט. אם החשיבה היא על פליפ מתגלגל עדיף שזה יהיה אזור בו מגיעות לשוק כמות גבוהה של דירות מסוג זה.

התנאי השני לבחירת האזור (אחרי שמצאנו יעד שעומד בתנאי הראשון) הוא תנאי הנדל"ן הבסיסי שתמיד היה נכון ותמיד יהיה נכון – לקנות נכס רק באזור שבו יש לנכס ביקוש קשיח.

רוצים לדעת עוד על איך מבצעים עסקת פליפ? אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר בכל עת ונשמח לשתף אתכם!

 

השארת תגובה