מבחן התשואה: ארצות הברית VS ישראל

מבחן התשואה

 

לאורך רוב העשור האחרון היוו דירות שנרכשו למטרת השקעה פלח משמעותי מסך הנכסים שנרכשו בישראל. בשנתיים האחרונות המגמה הזו משתנה, לא מפני שהישראלים הפסיקו להשקיע בנדל"ן, אלא משום שהם העתיקו את הפעילות אל מעבר לים. חלק מעדיפים להשקיע בשווקי נדל"ן אירופיים מתפתחים כמו פראג או ברלין, אבל הרוב בוחרים להשקיע בשוק האמריקאי. למה זה קורה? במילה אחת: תשואה.

 

התשואות בשוק השכירות הישראלי נשחקו

מרבית השקעות הנדל"ן מתבססות על מה שנקרא – נדל"ן מניב. כלומר, הנכס נרכש במטרה להשכיר אותו בהמשך וליהנות מהשכירות. השכירות, בעצם, מהווה את התשואה. אבל כשמדברים על 'תשואה' את החשבון עושים באחוזים והיא תמיד תימדד ביחס להשקעה הראשונית. או במילים אחרות התשואה היא היחס בין דמי שכירות לשנה למחיר בו נרכש הנכס.

בתחילת שנות האלפיים, כאשר מחירי הדיור בישראל היו נמוכים מאוד, ניתן היה לרכוש 'דירה להשקעה' וליהנות מתשואה שנתית של 7 או 8 אחוזים. אבל באמצע העשור הקודם מחירי הדירות התחילו לטוס כלפי מעלה. כך למשל, ב-2008 ניתן היה לרכוש דירת 2.5 חדרים במרכז תל אביב תמורת כ-1.2 מיליון ש"ח, את אותה דירה ניתן היה להשכיר תמורת 4,500 לחודש. כשמחשבים את השכירות השנתית למחיר הדירה מגלים שבכל שנה היא מייצרת כ-4.5% תשואה. הרבה פחות מאשר בתחילת המילניום אבל עדיין תשואה נאה, בוודאי ביחס לחלופות הסולידיות של פקדונות הבנקים שכבר יותר מעשור מספקים תשואות מאוד נמוכות בגלל הריבית האפסית במשק. פחות מעשר שנים אחר כך ואותה דירה במרכז תל אביב כבר נמכרת תמורת 3 מיליון ש"ח. אמנם גם מחירי השכירות עלו, אבל לא באופן שמדביק את הפער. בהנחה שהדירה משופצת ניתן להשכיר אותה תמורת 6,000 ש"ח לחודש, אבל עכשיו אנחנו מדברים על תשואה של 2.4% בלבד. אין פלא שמשקיעי הנדל"ן הישראלים התחילו לפזול אל נכסים מעבר לים.

 

בארצות הברית המיסוי יותר נוח

העלייה במחירי הדירות לא רק הורידה את שיעור התשואה, היא גם הפכה את שוק הנדל"ן הישראלי ללא רלוונטי עבור חלק ניכר מהמשקיעים. נסביר: כאשר מחירי הדירות עולים למרבית הקונים לא יהיה מספיק כסף נזיל בשביל לבצע את הרכישה. הפתרון הוא לקיחת משכנתא, אבל כשמדובר בדירה להשקעה החזר המשכנתא עלול לכרסם ואפילו לבלוע גם את התשואה הקטנה שנותרה, מה שבמקרים רבים הופך את ההשקעה ללא כדאית. כשמוסיפים את מס הרכישה הגבוה בישראל ואת פיאסקו 'מס הדירה השלישית', אפשר להבין למה פלח ענק של משקיעי נדל"ן נדד לארצות הברית, בה עדיין ניתן, בקלות יחסית, למצוא נכסים שמניבים תשואה שנתית של 8, 9 אחוזים ולעיתים אף למעלה מזה למחוזות דו-ספרתיים.

מה שהופך את העניין הזה ליותר אטרקטיבי זו העובדה שאין בארצות הברית מס רכישה. זה לא אומר שלא תידרשו לשלם מיסים שונים לאורך הדרך ברמה העירונית או הפדרלית. אבל המס הוא לא על עצם קניית הנכס אלא רק על הרווחים ממנו בהמשך הדרך (גם בארץ מחויבים לשלם מס על הכנסות מנדל"ן), וזה הופך את ההשקעה בארצות הברית לאפילו יותר אטרקטיבית.

 

פלורידה כמשל

ארצות הברית כשמה כן היא, פדרציה ענקית בת חמישים מדינות שלכל אחת חקיקה ורגולציה פנימית, ובתווך תמצאו את כל סוגי הנכסים ואזורי הביקוש. ברור שקיים הבדל מהותי בין נכס בשדרה החמישית במנהטן לבין נכס שנמצא בפרברי העיר סיטקה באלסקה. לכן, בשביל לקבל רעיון כללי להשוואה ניקח את פלורידה. מצד אחד זו המדינה ה-22 מבחינת גודל השטח שלה, מה שנקרא – 'מקום טוב באמצע'; מצד שני זו אחת המדינות המאוכלסות ובעלות מאזן הגירה חיובי, מה שאומר שבאופן כללי יש ביקוש לנכסים במדינה.

בחינה זריזה של מחירי שכירות אל מול שווי נכסים במדינה, בערים מתפתחות כמו טמפה, מעלה כי תשואה שנתית ממוצעת של 8 או 9 אחוזים היא יעד בהחלט סביר. באזורי ביקוש מסוימים במיאמי נמצאו גם נכסים שמניבים כ-15% תשואה. מנגד, תמיד כדאי לעשות שיעורי בית. למשל, בעיר ג'קסונוויל שמבחינות מסוימות עדיין לא התאוששה ממשבר הסב-פריים, יש אמנם שפע של נכסים לקנייה בזול, אבל ביקוש נמוך מאוד לדירות שהוריד את מחירי השכירות לרמה שהופכת השגת תשואות גבוהות ליותר מורכבת.

 

סוג חדש של השקעה בנדל"ן

אם אנחנו כבר בפלורידה כדאי להזכיר תפיסה חדשה לחלוטין של השקעות בנדל"ן שפלורידה, מסיבות שנפרט בהמשך, נחשבת לאחת הזירות הבולטות בה. אנחנו מדברים על עסקאות פליפ.

בשונה מרכישת נדל"ן מניב, בה התשואה נמדדת על ציר זמן וההשקעה מכוונת לטווח ארוך, השקעת נדל"ן במודל פליפ מכוונת לעשות אקזיט. הרעיון הוא לקנות נכס במחיר נמוך ולמכור אותו במחיר גבוה. זה ה'פליפ', וההפרש בין מחיר הקנייה למכירה הוא 'התשואה'. מהלך כזה, שמתבצע תוך שבועות, יכול להניב למשקיע עשרים, שלושים ואפילו ארבעים אחוזים של רווח במהירות.

איך עושים את זה? ובכן, זה מחזיר אותנו לפלורידה ולמדיניות הנוקשה של הרשויות ובתי המשפט במדינה כלפי חייבים. בתי המשפט בפלורידה קלים מאוד על ההדק כשזה מגיע לעיקול נכסים והם נוהגים להוציא את הנכסים למכרזי בזק. המכרזים האלה פתוחים למספר מצומצם של נאמני בית המשפט שנדרשים להחליט מהר ולרכוש את הנכסים בתשלום אחד של 'כסף חי' (ללא הלוואה או משכנתא), הסיטואציה הזו מאפשרת פעמים רבות לרכוש נכסים במחיר שלפעמים יכול להיות נמוך בעשרות אחוזים משווי השוק. בשלב הבא הקונה מוכר את הנכס בשוק החופשי בשווי האמיתי שלו.

עסקאות פליפ הפכו לטרנד חם בקרב משקיעי הנדל"ן בישראל. כאמור, משקיע מהשורה לא יכול להשתתף במכירות המיוחדות של בתים שנמכרים על ידי כונס הנכסים. הבשורות הטובות עבור משקיעי הנדל"ן בישראל שחברת פליפ נדל"ן הישראלית נחשבת לנאמן בית המשפט בפלורידה והיא מייצגת ישראלים שמעוניינים להיכנס להשקעות נדל"ן במודל פליפ בפלורידה וארצות הברית.

 

השארת תגובה