מה חשיבות הלוקיישן בעסקת פליפ?

חשיבות הלוקיישן

 

את הקלישאה הזו מכיר כל מי שאי-פעם חלף על פני משרד תיווך: כשמדובר בנדל"ן לוקיישן זה הדבר הכי חשוב. מהבחינה הזו הכלל העתיק תקף גם בעסקאות פליפ. שווי של כל נכס נגזר מהמיקום שלו: האם הוא נמצא באזור ביקוש, האם הוא רחוק מכביש סואן, קרוב למרכזי תעסוקה ותחבורה, האם הוא צופה לנוף מדהים? כל השאלות האלו יגדירו באופן ישיר את שוויו. מאחר שהמטרה של עסקת פליפ היא לרכוש במחיר הזדמנות ולמכור במחיר השווי האמיתי והמלא של הנכס, יש למיקום הלוקיישן חשיבות רבה כמו בכל עסקת נדל"ן אחרת.

 

לוקיישן שמאפשר עסקאות פליפ

כאמור, עסקאות פליפ מושפעות מה'לוקיישן' כמו שמושפעות עסקאות נדל"ן אחרות. אבל בנוסף יש בהן פרמטר לוקיישן ייחודי, שמי שלא מכיר, עלול לגלות שבחירה באזור לא נכון יכולה למנוע את ההיתכנות להשקעת נדל"ן במודל הפליפ.

צריך להבין שהתנאי הבסיסי לביצוע עסקת פליפ הוא ההזדמנות לרכוש נכס במחיר הנמוך משווי השוק שלו, והזדמנויות כאלה לא צומחות על העצים. איפה הזדמנויות כאלה כן צומחות? ובכן, בבית המשפט.

אם תרצו זה הצד הפחות סימפטי של עסקאות הפליפ. הסיבה שניתן לרכוש נכסים במחיר הנמוך ממחיר השוק היא שמדובר בנכסים שמוצעים למכירה למימוש מהיר וב'כסף חי' במכרזים מטעם בית המשפט. מדובר בנכסים שהרשויות עיקלו, לרוב בגלל חדלות פירעון, חוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא או חובות אחרים. איך זה קשור לסוגיית המיקום?

התשובה קשורה למבנה הפדרטיבי של ארצות הברית (הזירה המרכזית לעסקאות פליפ). לכל מדינה חוקים, מדיניות ורגולציה שונה כלפי עיקול נכסים. יש מדינות בארצות הברית שמגלות גישה יותר מקילה ולא מעקלות בתים למימוש מהיר, ויש מדינות, כמו למשל פלורידה, בהן הרגולציה קשוחה והאצבע על עיקול נכסים קלה על ההדק. עובדה זו הופכת חלק מהמדינות, שהבולטת בהן היא כאמור פלורידה, למוקד של עסקאות פליפ. לכן בהשקעות פליפ לבחירת הלוקיישן, במובנו הרחב, יש השפעה מכריעה על היתכנות העסקה.

 

איך זה עובד תכל'ס?

אחרי שזה נאמר, חשוב לזכור שברמה המיידית השקעות פליפ הן סוג של מועדון סגור. רק מספר קטן של חברות או משקיעים שזכו למעמד 'נאמן בית המשפט' רשאים להשתתף באותן מכירות מיוחדות של נכסים, שבהתנהלות חכמה ניתן לרכוש במחיר הנמוך משמעותית משווי השוק האמיתי של הנכס.

בית המשפט הפך את המכירות האלה למועדון סגור, בגלל הרגישות הגבוהה של ההליך. הרעיון כולו הוא לבצע עסקה מהירה בביטחון מרבי שתאפשר להעביר כסף ודאי לקופת הכינוס. לכן, בית המשפט בוחר רק משקיעים בעלי מוניטין ורקורד נקי שיעמדו בתנאים הקשוחים של המכרז. הגשת הצעה וזכית במכרז? עכשיו אתה חייב לממש אותו בתוך שעות עם העברה בנקאית של 'כסף חי'. לא תשלומים, לא משכנתא ולא כל הלוואה אחרת.

לכאורה המידע הזה אמור היה לסמן את סוף הדרך למשקיעי פליפ בזירת פלורידה. הבשורות הטובות הן שחברת 'פליפ נדל"ן' הישראלית נחשבת כנאמן בית המשפט בפלורידה. כך, משקיעים ישראלים שמעוניינים לבצע השקעות פליפ בפלורידה יכולים להיות מיוצגים על ידי 'פליפ נדל"ן' שתאתר עבורם השקעה מתאימה ותבצע את הרכישה בשמם.

המודל של 'פליפ נדל"ן' מאוד הוגן ושקוף: כשבועיים לפני המכירה תתקבל רשימת הנכסים. בשלב הזה הלקוח יכול לבחור נכס ולהגדיר את גבולות המכרז מבחינתו. בשלב הבא הכסף יועבר לחשבון נאמנות אצל עורך דין (ברגע שנפתח מכרז ומאותר נכס מתאים אין מרווח להעברות וטעויות). כדי להבטיח את המשקיע, 'פליפ נדל"ן' לא תרכוש נכס ביותר משבעים אחוז מערכו בשוק החופשי.

 

ומה קורה בשלב הבא?

כאשר הקנייה מושלמת עוברים לשלב הבא בפליפ: מוציאים את הנכס למכירה בשוק. בדרך כלל בתוך כמה שבועות מצליחים למכור את הנכס במחיר הרצוי ('פליפ נדל"ן' מקציבים חצי שנה למהלך מלא, לרוב זה קורה בפחות). כך שאם עמדנו ביעד וקנינו את הנכס ב-70% מערכו ומכרנו אותו ב-100% מערכו, הרווח הגולמי עומד על 30%.

רק בשלב הזה 'פליפ נדל"ן' תגבה את חלקה העומד על 50% מהרווח. כך, בחישוב מהיר, ניתן לקבל בשיטה הזו 15% תשואה על כל ההשקעה בתוך חצי שנה (!).

משקיעים רבים לא מסתפקים בזאת ובוחרים לעשות פליפ נוסף. במקרה כזה כל הרווח הגולמי (כולל העמלה של 'פליפ נדל"ן') יופנה לעסקת פליפ מתאימה שתייצר שוב רווח גולמי דומה.

חשוב לציין שלרוב, ככל שהקרן גדולה יותר, כך גם אחוזי התשואה עולים. מבחינת 'פליפ נדל"ן' רף הכניסה הוא 200,000 דולר, כאמור, בהשקעה כזו ניתן בדרך כלל להבטיח רווח גולמי של 30%. כשהסכומים להשקעה עולים גם הרווח הגולמי כולה.

כך, לאחרונה רכש לקוח ישראלי באמצעות 'פליפ נדל"ן' דופלקס מפואר במיאמי תמורת 4 מיליון דולר. הנכס הזה נמכר בהמשך תמורת 8 מיליון דולר. הרווח הגולמי היה 100% והרווח הממשי ללקוח עמד על 2 מיליון דולר. כל זה התרחש בפחות מחצי שנה.

השארת תגובה