שוק ההון בישראל, או נדל"ן בארצות הברית?

נדלן בארצות הברית

הדעה הרווחת מקשרת בין הטרנד הגואה של ישראלים שעוברים להשקעות נדל"ן בארצות הברית, לבין חוסר האטרקטיביות של שוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות. אין ספק שזה חלק מהסיבה למעבר להשקעות נדל"ן בארצות הברית. אם בתחילת העשור עוד היה ניתן למצוא הזדמנויות לרכישה של נדל"ן מניב בהשקעה שתניב תשואה שנתית של 6 או 7 אחוז; הרי שהיום, אחרי הזינוק במחירי הדירות, קשה למצוא נכס שיניב אפילו 3 אחוז של תשואה שנתית.

אבל עליית מחירי הדירות ושחיקת התשואות של הנדל"ן הישראלי זה חלק מהסיפור, שמחפה על משבר עמוק בשוק ההון.

 

העשור הכי גרוע בשמונים השנה האחרונות

השילוב של ריבית אפסית ושוק הון לא יציב היה זה שמלכתחילה שיגר ישראלים רבים אל תחום הנדל"ן. הפקדונות השקליים כמעט לא סיפקו תשואה עודפת (פועל יוצא של הריבית האפסית) וכלל הבורסות בעולם עברו עשור קשה. כמה קשה? ובכן, כשמסתכלים על רמת המקרו חלק מהירידות שחווינו היו החריפות ביותר מאז המשבר של 1929 והשפל הגדול שבא בעקבותיו. אפיקי ההשקעה המסורתיים התגלו כלא יציבים או לא רווחים ומשקיעים חיפשו אלטרנטיבות חדשות להשקעה. חלק מהמשקיעים פנו לשוק הקריפטו, שלא במקרה החל את צעדיו הראשונים (הופעת הביטקוין) אחרי משבר הסב-פריים של ספטמבר 2008, שאמנם איפשר לבודדים להתעשר אבל בגדול התגלה כמשענת קנה רצוץ וסוג של הימור שלא שונה בהרבה מהימור בקזינו. אחרים פנו לנדל"ן, ובשנתיים האחרונות בעיקר לנדל"ן בשוק האמריקאי.

יש לבחירה הזו צד אירוני. מה שהניע את המשבר של 'ספטמבר השחור', שהטיל צל ענק על העשור כולו, היה למעשה משבר בשוק המשכנתאות האמריקאי. ניפוח מחירי הנדל"ן והצפת השוק בהרבה מאוד 'מניות זבל', שהיו אמורות להיות מגובות בנכסים בעלי ערך אך התגלו בסוף כבועה חסרת כיסוי, הפכו לכדור שלג שגרר עמו לתהום חלקים גדולים משוק ההון העולמי וגבה מיליארדים ממשקיעים חסרי מזל. מבחינות מסוימות האירוניה אפילו עמוקה יותר: הרבה מאוד ממה שהופך את שוק הנדל"ן האמריקאי לכל כך אטרקטיבי עדיין נובע מהמשבר ההוא.

 

קשה לסמוך על שוק ההון

בשונה ממחירי הדיור שעלו בהתמדה ובכך, גם אם לא תמיד סיפקו תשואות גבוהות, שמרו על ערך ההשקעה, שוק ההון היה רכבת הרים. זה לא שבעשור הזה לא היו אנשים שהרוויחו בשוק ההון – תמיד יש מי שמרוויח, אבל עבור רוב המשקיעים שהתרגלו לשנים בהן המגמה היתה של עליות בלבד, הבורסה התגלתה כזירה מאיימת. עדיין יש בשוק ההון הזדמנויות וטרנדים (בשנה האחרונה היו אלו מניות הקנביס שזינקו במאות אחוזים באופן שמרגיש כמו בועה לפני פיצוץ), אך עבור רוב המשקיעים שוק ההון די מדשדש.

כדי לקבל תמונה יותר מדויקת בדקנו לאיזו תשואה הגיעו הקרנות המצטיינות לשנת 2018. ובכן, בקרב 20 הקרנות המובילות רק אחת חצתה את תחום עשרים האחוזים ורשמה תשואה של 20.74% ב-12 החודשים האחרונים. רוב הקרנות מקרב 20 המובילות בתשואה בקושי גירדו את ה-10% מלמטה. שלא תבינו, 10% בשנה זה יפה מאוד, אבל הרוב המכריע של הקרנות לא התקרבו לזה. השאלה הנכונה היא, מן הסתם, מה האלטרנטיבה? האם יש אפיק השקעה שבסבירות גבוהה ייתן יותר? התשובה במקרה הזה, חד-משמעית כן. אנחנו מדברים על השקעות נדל"ן בארצות הברית על פי מודל הפליפ.

 

סוג חדש של השקעה בנדל"ן

נתחיל בשורה התחתונה – השקעות במודל הפליפ, כאשר הן מתבצעות נכון' יכולות בסבירות גבוהה מאוד להניב תשואה שנתית של 30% ואפילו יותר. המספרים האלה נכונים ברף השקעה התחלתי של כ-200,000 דולר, כאשר בדרך כלל כשסכומי ההשקעה עולים גם אחוזי התשואה עולים.

בשונה מהשקעה בנדל"ן מניב, הרעיון בעסקת פליפ הוא לעשות אקזיט – לקנות את הנכס במחיר הנמוך משווי השוק ולמכור אותו במחיר שוק – ההפרש בין הקנייה למכירה יגלם את התשואה. איך עושים את זה? איפה קיים שוק לנכסים שנמכרים במחיר הנמוך משווי השוק שלהם?

התשובה מגיעה ממשבר הסב-פריים ומהעובדה שהשוק האמריקאי עדיין סוחב צלקות ממנו. גם היום הרבה מאוד אמריקאים לא עומדים בתשלומי המשכנתא ומגיעים לחדלות פירעון. במקרים כאלה בתי המשפט מעקלים את הנכסים ומארגנים מכירות פומביות סגורות למשקיעים וסוחרים שהוגדרו 'נאמני בית המשפט'. בשל הדינמיקה המיוחדת של המכירות האלה, שנעשות בסד זמן קצר וקצוב וב'כסף חי' בלבד (כלומר, בלי הלוואות ובלי תשלומים או דחיות), ניתן לרכוש נכסים במחיר הנמוך משמעותית משווי השוק שלהם ובהמשך לעשות את 'הפליפ': למכור אותם במחיר השוק ולצאת עם רווח נאה.

חשוב לציין שבשל העובדה שלכל מדינה בארצות הברית רגולציה שונה, לא כל מדינה בארצות הברית מתאימה להשקעות פליפ. לכן עיקר הפעילות מתבצעת במדינות כמו פלורידה, בהן בתי המשפט מגלים יחס נוקשה ומעכלות נכסים בתדירות יחסית גבוהה.

עבור ישראלים הכתובת המתבקשת למי שרוצה להתנסות בשיטת השקעה ייחודית זו היא חברת 'פליפ נדל"ן' שמשמשת 'נאמן בית משפט' מוכר בפלורידה, ולמנהליה יש ניסיון של עשרות שנים בשווקי הנדל"ן של ארצות הברית.

 

סיכום

כמו שראינו' במצב הנוכחי של שוק ההון בישראל גם קרנות מצטיינות יתקשו 'להכות את המדד'. מנגד' השקעת נדל"ן במודל פליפ עשויה, בסבירות גבוהה, להניב כשלושים אחוזי תשואה בשנה למשקיע. ב'פליפ נדל"ן' מציעים למשקיעים ישראלים כמה מסלולי השקעה במודל פליפ, כולל מודל בו הכסף נסגר לשנה שבסיומה המשקיע נהנה מעשרה אחוזים של תשואה מובטחת.

 

השארת תגובה