ארצות הברית VS ישראל: מיסוי על נדל"ן

מיסוי על נדל"ן בארה"ב

הזינוק במחירי הדיור בישראל שחק מאוד את האפשרות לייצר תשואה עודפת בעסקאות חדשות של נדל"ן מניב. למרות העלייה במחירי השכירות, כשזה מגיע לשורה התחתונה בחישוב התשואה, הפער לא הודבק והמתמטיקה של ההשקעה פשוט לא מסתדרת. אם בעבר משקיעים ישראלים יכלו ליהנות מתשואה נאה של 7 או 8 אחוזים שנתיים ממחיר הקרן, הרי במציאות של היום קשה למצוא עסקות נדל"ן מניב שיבטיחו למשקיע תשואה של מעל 3 אחוזים. התוצאה היא שמשקיעי הנדל"ן הישראלים החלו לנדוד לשוק האמריקאי. בחינה מהירה של השוק הזה מגלה שהתשואה העודפת זה לא כל הסיפור. גם כשזה מגיע למיסוי, השקעה בנדל"ן בארצות הברית עשויה לחסוך למשקיע הישראלי הרבה מאוד כסף.

בלי מס רכישה

ההבדל הדרמטי ביותר במיסוי נדל"ן בין ישראל לארצות הברית הוא שבארצות הברית אין 'מס רכישה' על דירות. במולדת הקפיטליזם נהוג שמיסים משלמים על רווחים. לכן יש בהחלט מס על מכירת נכסים או על שכירות מנכסים, אבל הרכישה עצמה פטורה ממס, ועבור משקיעי נדל"ן מדובר ביתרון משמעותי. צריך לזכור שמס הרכישה בישראל הוא מס פרוגרסיבי, כלומר מי שכבר יש לו דירה ישלם יותר על רכישת דירה מאשר מי שאין לו דירה, ושיעור המס גם ישתנה ככל שהנכס יקר יותר. מי שיקנה דירת פאר ישלם יותר ממי שיקנה דירה צנועה.

כמובן רוב משקיעי הנדל"ן שייכים לקטגוריה של מי שכבר יש לו דירה, לפעמים יותר מאחת. כך מס הרכישה עלול להיות מעמסה כלכלית כבדה, ועלול, במדרגות המס הגבוהות (שבהחלט רלוונטיות עבור הרבה מהמשקיעים בנדל"ן), להסתכם ב-10% ממחיר הנכס. אם כל זה לא מספיק, לפני שנה וחצי נחקק גם חוק מס הדירה השלישית. הכוונה היתה, שבלי קשר למס הרכישה, ישלמו בעלי 3 דירות ויותר מס מיוחד. נכון לעכשיו החוק הזה הוקפא על ידי בית המשפט העליון ועתידו לא ברור. אבל רבים רואים בו את קו השבר שהבריח הרבה ממשקיעי הנדל"ן לעבר השוק האמריקאי.

שלוש רמות של מיסוי

העובדה שאין בארצות הברית מס רכישה על נדל"ן לא אומרת שמי שרוצה להשקיע בנכסים בארצות הברית לא צריך לעשות תכנון מס מדוקדק ולקחת בחשבון את השלכות המיסוי על השורה התחתונה של הרווח.
למעשה, קיימים בארצות שלושה מעגלים שונים של מיסוי שכנראה תצטרכו לתת את הדעת עליהם.

המעגל הראשון הוא המעגל הפדרלי, הכולל בעיקר את ה-federal income tax המקבילה האמריקאית למס הכנסה. חלה חובת דיווח לרשויות הפדרליות על כל רווח גם כאשר מדובר במשקיעים זרים. האופן בו השומות נקבעות משתנה בכל מקרה לגופו, ובכל מקרה מומלץ למלא את הדוח בעזרת מומחה בתחום.

המעגל השני הוא המעגל שקיים בכל מדינה: ה-State Tax. אחרי שמשלמים לרשות הפדרלית צריך לשלם מס למדינה שבה נמצא הנכס וכאן העניינים מסתבכים. לכל מדינה יש רגולציה שונה ושיעור מס שונה וההבדלים בין מדינה למדינה עלולים להיות משמעותיים, כאשר במדינות מסוימות אין בכלל State Tax על רווחי נדל"ן ובמדינות מסוימות שיעור המס הזה יחסית גבוה. כך למשל, מי שירצה להשקיע בנכסים במדינת מסצ'וסטס (מדינה עם ערים אטרקטיביות כמו בוסטון וקיימבריד'ג) יגלה כי המדינה תיקח ממנו 5.15% מהרווחים בכל שנה; מנגד בפלורידה אין בכלל 'מס מדינה'. כשבוחנים אפשרות של השקעה בנדל"ן בארצות הברית חשוב לקחת בחשבון גם את המשתנה הזה. במאמר מוסגר נציין שהעובדה שלא קיים בפלורידה 'מס מדינה' כנראה תרמה להפיכת פלורידה למדינה המובילה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית.

המעגל השלישי במערכת המיסוי שמשקיעי נדל"ן בארצות הברית הוא הרובד העירוני וה-City Tax שפחות או יותר מקביל לארנונה. גם במקרה זה יש הבדלים בין עיר לעיר ולעיתים, יש הבדלים גם בין אזורים שונים באותה עיר. באופן יחסי המיסים העירוניים אינם גבוהים, אבל בשקלול המקיף מומלץ לקחת גם אותם בחשבון.

סיכום

גם בגזרת המיסוי על נדל"ן ניתן לחסוך הרבה כסף כשמעבירים את פורטפוליו ההשקעות לארצות הברית, אבל זה דורש תכנון מוקפד ועדיף לבצע את ההשקעות הראשונות שלכם בנדל"ן אמריקאי בעזרת גוף מתמחה, כמו למשל 'פליפ נדל"ן' המתמחה בהשקעות נדל"ן במדינת פלורידה.

ועוד הערה לסיום, מי שירצה לעשות אקזיט ולהעביר את הכסף לחשבון הישראלי שלו ייאלץ לשלם מס על רווחי הון של 15% לרשויות הפדרליות. זה כמובן לא מבטל את התשלום לרשויות הישראליות. כידוע, בישראל קיים מס על רווחי הון בשיעור של 25%, למזלם של המשקיעים שוררת בין ישראל לארצות הברית 'אמנת מס' המונעת כפל תשלומים, כך שהרשויות בארץ יגבו מהמשקיע רק 10% כהשלמה ל-15% שהוא שילם לרשויות בארצות הברית.

השארת תגובה