מה ההבדל בין נדל"ן מניב לעסקת פליפ?

 

השקעה בנדל"ן אינה המצאה של העידן המודרני, למעשה עסקאות נדל"ן עומדות בבסיס רבות מההיסטוריות הלאומיות. כזכור, העסקה, באמצעותה רכש אברהם אבינו את מערת המכפלה מעפרון החיתי, מהווה עד היום סמל לזכותו של העם היהודי על ארץ ישראל. לאורך רוב ההיסטוריה בעלי הדעה היו בעלי המאה – ונדל"ן רב שמייצר הכנסות והשפעה זה משהו שלא השתנה, ומאפיין את האוליגרכים העשירים של רומא במאה הראשונה לפנה"ס כמו שזה מאפיין את נשיא ארצות לשעבר דונלד טראמפ.

 

השקעות שונות בנדל"ן מניב

כאמור, בשלב מוקדם מאוד היו מי שהבינו שנדל"ן זה ביזנס מצוין והתפיסה הזו ממשיכה להוכיח את עצמה גם היום. למעשה, כשמדובר בציבור הישראלי השקעה בנדל"ן מעולם לא היתה יותר פופולרית. מצד אחד, בעשור וחצי האחרונים ראינו הרבה רפורמות במערכת הבנקאית ושוק ההון, והמשקיעים הישראלים התבגרו ופתוחים היום להיחשף לאפיקי השקעה פחות שמרניים מקרנות הנאמנות הסולידיות שהבנקים נהגו לשווק בעבר. מצד שני, הריבית האפסית שחווינו בשנים האחרונות הופכת הרבה אפיקי השקעה ללא אטרקטיביים ויותר ישראלים פונים לנגזרות שונות של השקעות בנדל"ן.

הרוב המכריע של השקעות הנדל"ן הוא השקעות במה שנקרא 'נדל"ן מניב'. הרעיון הוא לרכוש נכס, באופן מלא או חלקי, וליהנות מהתשואה שהוא מניב משכירות. זה המודל הנפוץ בהשקעה בנדל"ן ואפשר לפגוש נגזרות רבות שלו, והראשונה ביניהן המקרה הנפוץ שבו אנשים מכתתים רגליים ורוכשים באופן פיזי 'דירה להשקעה' אותה ישכירו בהמשך תמורת דמי שכירות קבועים.

במציאות של ריבית נמוכה, הוצאת 'הקרן' מהבנק והסבתה לנדל"ן מניב היא צעד כלכלי חכם, לכן הרציונל הפשוט הזה, שעובד ברמת המשקיע הבודד, תורגם גם למכשירים פיננסיים שניתן לרכוש בשוק ההון. אם השקעה בנדל"ן מניב מצליחה ברמה הפרטית, אין שום סיבה שזה לא יעבוד גם בקנה מידה רחב יותר. כך קמו שותפויות והתארגנויות שרכשו נדל"ן מניב מסחרי באזורי ביקוש ולשם כך גייסו מיליונים ממשקיעים. חשוב לציין שהשקעה כזו בנדל"ן שונה מאוד מרכישה ישירה של דירה. הבעלות במקרה הזה משקפת פלח של אחוזים בודדים בנכס ובפועל דומה יותר להחזקת מניה של חברה, המשקיע ייהנה מהחלק יחסי ברווחים, אבל הוא לא יהיה חלק ממנגנון קבלת ההחלטות על עתיד הנכס.

 

'פליפ' – מודל חדש להשקעה בנדל"ן

למרות ההבדלים הגדולים בין סוגי ההשקעות בנדל"ן מניב, הרציונל הכלכלי העומד מאחוריהן כמעט זהה – רכישה של נכס מתוך כוונה להחזיק בו לאורך תקופה ארוכה וליהנות מתשואה שנתית קבועה.

אבל יש היום מודל חדש להשקעה בנדל"ן, שבשונה מהחשיבה לטווח ארוך שמאפיינת את הנדל"ן המניב, מתנהל כהשקעה מהירה יחסית לטווח של שבועות או חודשים ספורים שבסופם ניתן לעשות אקזיט ורווח נאה בצדו – הכירו את מודל הפליפ.

הרעיון בעסקת פליפ היא לרכוש נכס להשקעה, אבל לא כנדל"ן מניב, אלא למכור אותו תוך זמן קצר ברווח ניכר. איך עושים דבר כזה? הרי, נדל"ן הוא מוצר עם מחיר יחסית קשיח שמושפע בעיקר מפרמטרים בלתי גמישים כמו גודל ומיקום. איך אפשר לקנות בזול מתוך ידיעה שתכף נמכור את אותו נכס ביוקר? ובכן, אפשר לפתור את הפרדוקס הזה בשתי דרכים: הראשונה היא לבצע השבחה מהירה של הנכס. השנייה היא להצליח לקנות נכסים במחיר נמוך ממחיר השוק. כמו שנלמד בהמשך, עסקאות פליפ נעשות על בסיס שתי הגישות.

 

על בסיס השבחה ועל בסיס הזדמנות

עסקאות פליפ על בסיס השבחה אינן דבר חדש. אנשים רוכשים בית ומשפצים אותו, או הורסים את המבנה הישן ומנצלים את המגרש כדי לבנות עוד יחידות דיור. בכל מקרה, כשמסתיימת ההשבחה הפיזית, הנכס נמכר במהירות. עסקה כזו יכולה להניב תשואה גבוהה מאוד. כאן חשוב לציין שדרושה מיומנות רבה לביצוע עסקת פליפ המתבססת על השבחת הנכס וצריך לקחת בחשבון הרבה פרמטרים ולהכניס את היד לכיס כמה פעמים לפני שניתן לממש את ההשקעה. לעיתים יתלווה לעסקה כזו גם מרכיב של שינוי ייעוד ושתדלנות אצל רשויות התכנון, מה שאומר שצריך לגלות בקיאות גם בהליכים רגולטוריים ומשפטיים, ועדיין, במציאות שוק רווי בהון וביקושים, כמו שהיה שוק הנדל"ן בישראל עד לפני שנתיים, מדובר בהזדמנות שמאפשרת תשואות שבמקרים מסוימים עשויות להכפיל את מחיר הקרן.

סוג פחות מוכר של עסקאות פליפ, הוא ביצוע עסקת פליפ על בסיס הזדמנות. למה הכוונה? ובכן, לפעמים דירות מוצעות למכירה במכרז של כונס נכסים או נאמן של בית משפט. משום שעסקאות אלו מתבצעות תמורת 'כסף חי' ונזיל בלבד, בטווח של שעות, רוכש מנוסה יצליח לרכוש אותן במחיר שעשוי להיות נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק שלהן, מכאן הדרך לתשואה שנתית גבוהה ומהירה מאוד קצרה.

 

הזירה עוברת לחו"ל

במקביל לעלייה בקרנן של עסקאות הפליפ, יש מגמה משמעותית נוספת שעוברת על שוק הנדל"ן הישראלי וגם אליה כדאי לשים לב. אם בעבר שוק הנדל"ן הישראלי התמקד בנדל"ן ישראלי, בשנים האחרונות חלק גדול ממשקיעי הנדל"ן עברו להשקיע בנכסים מעבר לים. למה זה קורה? הסיבה המרכזית קשורה לעובדה שמחירי הנדל"ן בישראל זינקו בעשרות אחוזים. גם מחיר השכירות עלה, אבל מחוץ לאזורי הביקוש במרכז, מחירי השכירות לא הדביקו את הפער ובתחשיב התשואה הכולל זה מאוד מורגש. אם לפני עשור היה ניתן לבצע עסקאות נדל"ן מניב וליהנות מתשואה שנתית של 5, 6 ואפילו 7 אחוזים על ההשקעה, היום נדיר למצוא עסקה שתניב יותר מ-2.5 אחוז של תשואה שנתית. זה הופך את האפיק הזה לפחות משתלם. בישראל. מעבר לים יש מספיק שווקי נדל"ן שעשויים להניב תשואה גבוהה על השקעה בנדל"ן מניב.

יש גם סיבה אחרת והיא רלוונטית דווקא למי שמעוניין לבצע עסקאות פליפ. בדגש על פליפים מהירים של קנייה, מכירה ומימוש תוך כמה שבועות. משבר הסב-פריים הנודע של 2008 היה כבר לפני יותר מעשור, אך הוא עדיין מהדהד ברקע והמציאות האכזרית של שוק המשכנתאות האמריקאי מובילה הרבה מאוד נכסים למכירות מהירות בהוראת בית המשפט. התנאים משתנים ממדינה למדינה בארצות הברית, אבל יש מקומות כמו מיאמי פלורידה, בהם רגולציה נוקשה בשילוב ביקוש גבוה לנכסים איכותיים, מייצרים הרבה מאוד הזדמנויות לעסקאות פליפ מהירות.

 

מועדון אקסקלוסיבי

הבעיה שעבור משקיעים מהשורה הזירה הזו לרוב סגורה. במכירות המיוחדות שמארגנים בתי המשפט אין גישה לכולם. רק מספר מצומצם יחסית של משקיעים מורשים שהוכרו כ'נאמני בית המשפט' רשאים להשתתף במכירות האלה. כך שבפועל מדובר במועדון סגור של מקצוענים. החדשות הטובות הן שלאחרונה החלה לפעול בישראל חברת השקעות הנדל"ן פליפ שמביאה עמה שנים של ניסיון בפליפים ומציעה לציבור המשקיעים בישראל כמה מודלים של השקעה בפליפ, במסגרתם לקוחות עשויים לצאת עם רווחים שנתיים גבוהים אחרי שהחברה ביצעה עבור הלקוח שתי עסקאות פליפ.

 

ההבדל בין נדל"ן מניב ופליפ: סיכום

ההבדל המרכזי בין השקעה בנדל"ן מניב להשקעת פליפ, הוא שההשקעה בנדל"ן מניב בדרך כלל מתאפיינת בחשיבה והשקעה לטווח ארוך וקבלת תשואה במשך שנים. לעומת זאת, עסקת פליפ היא קצרה ודחוסה והרכישה נעשית מתוך כוונה למכור את הנכס תוך זמן קצר.

ההבדל הזה בחשיבה גם מייצר הבדל פיננסי. בעוד עסקאות של נדל"ן מניב מתבססות פעמים רבות על אשראי והלוואות (משכנתאות) עסקאות פליפ נעשות ב'כסף חי' בלבד ומכאן שבשביל לבצע אותן צריכים כיסים עמוקים. מנגד, התשואות מזנקות בהתאם. למעשה, ככל שההון הראשוני בעסקת פליפ גבוה יותר הסיכוי לתשואה גבוהה (ביחס לסכום ההשקעה) עולה, כי הוא מייצר לקונה יותר כושר מיקוח ומאפשר לרכוש נכסים יוקרתיים יותר בשווי שוק נמוך יותר. וזה הסיפור של הפליפ על רגל אחת.